После получения Свидетельства о регистрации ТСЖ необходимо изготовить круглую печать и открыть расчетный счет в любом банке. В соответствии с ч. 2 ст. 23 Налогового кодекса РФ ТСЖ обязано уведомить ИФНС об открытии счета в течение 7 (семи) дней со дня его открытия, иначе в соответствии со ст. 118 Налогового кодекса РФ на ТСЖ будет наложен штраф в размере 5000 (пяти тысяч) руб.

Кроме того, необходимо осуществить постановку ТСЖ на учет в государственных внебюджетных фондах и органах статистики.

Инициативная группа или председатель ТСЖ извещает собственников помещений многоквартирного дома о состоявшейся регистрации ТСЖ. Председатель ТСЖ информирует собственников помещений о целесообразности их вступления в члены ТСЖ.

Согласно разъяснительному письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом», товарищество собственников жилья обязана приступить к управлению МКД непосредственно со дня государственной регистрации ТСЖ. Согласно разъяснительному письму Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на МКД», организация, управлявшая многоквартирным домом ранее (т.е. до создания ТСЖ), обязано безвозмездно передать товариществу техническую документацию на дом за тридцать дней до возникновения у ТСЖ обязанности приступить к управлению таким домом.

В соответствии с ч. 1 ст. 137, ст. 162 ТСЖ может осуществлять управление многоквартирным домом в двух формах.

Какой орган управления товариществом – общее собрание членов ТСЖ или правление ТСЖ – вправе принять решение о выборе формы управления МКД? Ответ на данный вопрос должен содержаться в уставе товарищества. Если устав ТСЖ не относит данный вопрос к компетенции правления, тогда этот вопрос решают члены ТСЖ на своем общем собрании.

Две формы управления многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ:

I . ТСЖ управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами. ТСЖ от своего имени и в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов ТСЖ, например, услуг связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет ТСЖ.

Разновидностью этой формы является ситуация, когда ТСЖ заключает договор на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме с установленной периодичностью выполнения. Заключает договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, выступает исполнителем коммунальных услуг. Заключает в интересах собственников помещений договоры на предоставление прочих услуг.

II . ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с Управляющей организацией, поручив такой организации выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, функции исполнителя при предоставлении коммунальных услуг, заключение прочих договоров в интересах собственников помещений в доме, а также начисление и сбор платежей за оказанные управляющей организацией услуги по договору . При выборе управляющей организации можно воспользоваться информацией Портала управления многоквартирными домами. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет такой Управляющей организации.

При второй форме управление домом осуществляет Управляющая организация, выступая исполнителем коммунальных услуг, выполняет работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При таком варианте хозяйственно – финансовая деятельность ТСЖ ведется только в части работ, выполняемых непосредственно жилищным объединением. ТСЖ в данном случае не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью и не формирует за счет неё целевых фондов, направляемых впоследствии, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома. ТСЖ только осуществляет контроль за деятельностью Управляющей организации, организует взаимодействие с собственниками помещений. Организация, с которой ТСЖ заключает договор управления, выступает в отношениях с ТСЖ подрядчиком, выполняющим услуги по управлению многоквартирным домом.

III . Возможен вариант, при котором ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией, но функции начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги осуществляет самостоятельно. Платежи собственников, нанимателей, арендаторов помещений и бюджетные субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ. Недостатки данного способа – большой объем работы для председателя ТСЖ, необходимость принятия на постоянную работу одного или нескольких бухгалтеров, соответственно, существенные дополнительные расходы на заработную плату.

Все организации в соответствии с обязаны вести бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций. Это также касается и ТСЖ. При формировании учетной политики ТСЖ выбирает один способ из нескольких, допустимых законодательством и нормативными актами по бухгалтерскому учету. Согласно п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (Приказ Минфина России от 06.10.2008 N 106н (ред. от 18.12.2012) «Об утверждении положений по бухгалтерскому учету») главный бухгалтер ТСЖ или иное лицо, ответственное за ведение бухгалтерского учета (например руководитель организации, которым в ТСЖ является председатель правления) утверждает учетную политику. То есть в жилищном объединении должен быть принят специальный распорядительный документ (приказ об учетной политике).

При отсутствии работ, выполняемых непосредственно ТСЖ, сформированных фондов товарищества, доходов, источники которых не являются обязательными платежами членов ТСЖ и собственников помещений, не являющихся его членами, по результатам хозяйственной деятельности жилищного объединения должен составляться «нулевой баланс»который сдается вместе с соответствующей бухгалтерской отчетностью в налоговые органы и органы статистической отчетности.

Ответственность за организацию бухгалтерского учета в ТСЖ, ЖК, ЖСК возложена на главного бухгалтера или руководителя – председателя правления. Последний вправе также обратиться к услугам специализированной организации.

Согласно ч. 1 ст. 165 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Для реализации этого требования Правительством Москвы было издано постановление от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления МКД в городе Москве в соответствии с ЖК РФ», согласно которому организациям, выполняющим функции по управлению многоквартирными домами, независимо от их организационно-правовой формы (ГУП, ТСЖ, ЖСК, ООО, ОАО и др.) из бюджета города Москвы предоставляются субсидии на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома — на общую площадь жилых помещений (без учета площади летних помещений: застекленных и открытых лоджий, террас, балконов), занимаемую определенными категориями граждан (собственники единственного жилья; собственники приватизированных квартир; граждане, занимающие помещения по договорам социального найма).

При первой форме управления многоквартирным домом ТСЖ имеет право в установленном порядке заключить договор с ГКУ ИС на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ.

При второй форме управления многоквартирным домом обязанности по заключению договора на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме принимает на себя управляющая организация. Субсидии поступают на расчетный счет такой управляющей организации.

Председатель жилтоварищества – это руководитель, избираемый строго из числа участников ТСЖ двумя основными способами , в зависимости от положений Устава (п. 3 ст. 147 ЖК РФ):

1. Голосованием на общем собрании.
2. Голосованием членов правления.

Функции председателя оговариваются Жилищным кодексом и Уставом товарищества.

Согласно пунктам 1,2 статьи 149 ЖК РФ, председатель должен выполнять решения правления и собрания участников ТСЖ, а также осуществлять общее руководство деятельностью, разрабатывать кадровый регламент и определять размеры оплаты труда привлекаемых работников.

Разрабатываемые председателем план и регламент деятельности нанимаемых служащих и размер их вознаграждения подлежат обязательному одобрению общим собранием членов ТСЖ (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

ЖК РФ, Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Управляющий товариществом – это наёмный работник, который привлекается для решения следующих задач:

• организация ремонтных и прочих работ;
• контроль за качеством коммунальных услуг;
• кадровое руководство;
• антикризисное управление.

Важно! Управляющий не обязательно должен состоять в ТСЖ, но должен обладать опытом работы в коммунальной области и разбираться в жилищном законодательстве.

В чем разница между ними?

Основным различием является тот факт, что председатель является избираемым уполномоченным руководителем , а управляющий полностью подконтролен председателю, как все другие наёмные работники ТСЖ. Председатель определяет круг обязанностей управляющего на заседании правления.

Управляющий как физическое лицо является своеобразной альтернативой управляющей компании, а председатель как представитель владельцев недвижимости контролирует деятельность управленца и спрашивает с него отчёт. Между данными должностями существует ряд различий в нескольких аспектах:

• юридическом статусе;
• сфере прав и обязанностей;
• ответственности;
• порядке найма и увольнении.

Различия в каждом аспекте следуют из гражданского и жилищного законодательства, а также деятельности конкретного жилтоварищества и сложившейся правоприменительной практики .

Правовой статус

Статус управляющего жилтовариществом указывается в договоре найма между ним и правлением товарищества.

Выбранный председатель, в отличии от управляющего, имеет статус не наёмного работника, а статус административного руководителя ТСЖ, имеющего нужные полномочия осуществлять правовые действия от имени жилтоварищества.

Закон дает право руководителю при необходимости выполнять ряд действий.

У него есть право принятия решений без доверенности согласно пункту 2 ст. 149 ЖК РФ .

Руководитель ТСЖ согласно законодательству может выступать в качестве:

1. физического лица (наёмного работника).
2. Индивидуального предпринимателя.

Управляющие, имеющие статус ИП, могут осуществлять управленческую деятельность в нескольких ТСЖ одновременно.

Важно! Управляющий не может являться поставщиком коммунальных услуг.

Данную функцию могут выполнять только управляющие организации или предприятия-поставщики ресурсов.

Оформление полномочий

Полномочия председателя жилтоварищества частично определены Жилищным кодексом и подлежат подробному описанию в уставе конкретного ТСЖ. Основанием для законной деятельности председателя является . Данный документ подлежит предоставлению в органы жилищного надзора и налоговую службу, где фиксируются данные лица, избранного на должность председателя товарищества.

Управляющий может быть оформлен в качестве работника товарищества двумя способами:

• через заключение трудового договора;
• через заключение гражданско-правового соглашения.

Оформление трудового договора регулируется нормами 11-й главы ТК РФ и предполагает подчинённое положение управляющего по отношению к руководству ТСЖ.

Гражданско-правовое соглашение предполагает более широкие полномочия наёмного управленца с подробным описанием сроков его деятельности и сферы компетенции.

Права и обязанности

Основные права председателя ТСЖ (жилтоварищества) сводятся к осуществлению контролирующих функций за деятельностью наёмных работников (в том числе нанятого управляющего).

Кроме этого, на него возлагается принятие решений о подписании договоров, соглашений и финансовых документов от имени товарищества собственников жилья.

В числе всего прочего, председатель ТСЖ заключает договор о привлечении управляющего .

К правам нанятого руководителя относят:

• выбор рабочих кадров для обслуживания и ремонта имущества жилтоварищества;
• увольнение нанятых работников;
• получение информации о финансовой истории ТСЖ;
• представление интересов ТСЖ по доверенности в официальных инстанциях.

Важно! Обязанности председателя ТСЖ сводятся к организации исполнения решений собраний участников товарищества.

Делает от это в соответствии с Уставом и обязанностями по контролю за своевременным и качественным выполнением работ и предоставлением коммунальных ресурсов .

Обязанности нанятого управляющего определяются трудовым соглашением с ним. В большинстве случаев к таким обязанностям относятся:

1. подбор подрядчиков.
2. Заключение договоров и исполнителями работ.
3. Представление отчёта о деятельности.
4. Работа с должниками.

Председательствующий участник правления не может передавать наёмному управляющему свои полномочия или возлагать свои обязанности (п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ).

ЖК РФ, Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Допускается только наделение нанятого управленца ограниченным кругом полномочий с одобрения большинства членов правления или общего собрания (определяется уставом).

Ответственность

Председательствующий участник товарищества полностью подотчётен жильцам .

Он обязан регулярно предоставлять нужную документацию избранному ревизору и общему собранию членов ТСЖ и несёт ответственность перед данными институтами контроля .

Руководитель не имеет права принимать решения, которые идут против интересов жильцов .

Председатель ТСЖ осуществляет общий контроль и составляет полный отчет .

Он несет материальную ответственность перед всеми жильцами по следующим пунктам:

• за своевременную доставку коммунальных ресурсов собственникам жилья;
• за ответственное расходование материальных ресурсов;
• за деятельность наёмного управляющего.

Если управляющий по каким-либо причинам не выполнил свои обязанности , или выполнил их с нарушением законодательства или трудового договора, то ответственность перед жильцами-членами товарищества за данные ошибки возлагается на председателя ТСЖ .

Важно! Члены правления ответственны в равной степени за действия, совершаемые ими от имени товарищества.

Наёмный управленец несёт ответственность в рамках своей деятельности:

• материальную;
• уголовную;
• гражданскую.

Материальная ответственность определяется соответствующими пунктами трудового соглашения и существует в рамках доверенного к распоряжению имущества и денежных средств. Гражданская ответственность существует в рамках условий договора с руководством товарищества.

Уголовная ответственность наступает в исключительных случаях , когда халатность при осуществлении функций контроля за обслуживанием энергетических коммуникаций рабочими приводит к аварийным ситуациям .

Увольнение и смена

Наём и увольнение управляющего осуществляется решением собрания владельцев недвижимости или председателем единолично, если он наделён полномочиями Уставом .

Руководство жилищного товарищества вправе сменить нанятого управленца или уволить его в случае, если последний исполнял свои обязанности согласно ТК РФ, не выполняя условий договора .

Иногда увольнение руководителя нельзя осуществить по пунктам, которые есть в ст. 81 Трудового Кодекса РФ .

Нарушение норм закона недопустимо.

В этому случае собрание участников жилищного товарищества вправе принять решение о приостановке деятельности такого руководителя.

Вместо уволенного руководителя правление назначает нового .

Возможно досрочное прекращение полномочий в следующих случаях:

1. решения общего сбора собственников.
2. Решения правления (если предусмотрено уставом).
3. Решения судебных органов.

Гражданские суды имеют право вмешиваться в организации владельцев жилья по представлению прокуратуры, в случаях грубого нарушения закона и нормативных актов руководством таких организаций.

Итак, председатель товарищества – это официальный руководитель организации собственников жилья, а управляющий выполняет функции исполнительного директора, являясь наёмным работником по отношению к руководству ТСЖ и выполняя руководящие функции строго в рамках трудового договора .

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, вполне закономерна, более того она скорее всего будет развиваться, подтверждая мысль о необходимости совмещения самоуправления МКД с профессиональным управлением.

Вполне очевидно, что далеко не в каждом доме можно найти собственника (а председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в МКД, являющийся членом товарищества), который имел бы достаточный объем знаний и опыт, а самое главное желание оставить полностью или частично свою основную работу (т.к. качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе на благо всего дома. Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.

Управляющий ТСЖ - это физическое лицо, на которого возлагаются все текущие административные функции по организации работы товарищества, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового.

К сведению . Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.

Оформление юридического статуса управляющего

С управляющим может быть заключено два вида договора: трудовой договор, путем включения его в штат ТСЖ, либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг.

Следует отметить, что ст. 145 ЖК РФ привлечение управляющего в качестве наемного сотрудника к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ не относит , а вот ст. 148 (4,5) к обязанностям правления ТСЖ относит: управление МКД или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания МКД и увольнение их. Таким образом, вопрос о заключении трудового договора с управляющим должно решать правление ТСЖ . В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества.

В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ в рамках сметы расходов утвержденной на общем собрании членов ТСЖ согласно п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания МКД и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим заключается на основании решения правления и трудовой договор с конкретным управляющим подписывает председатель. Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно исключительно по основаниям, предусмотренным в ст. 81 Трудового кодекса РФ

Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:

Принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; положением пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления МКД, договоров на содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества. К этим «прочим» и следует отнести договор с управляющим ТСЖ.

Подписание договора на оказание услуг с управляющим (ИП) аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных ГК РФ, другими законами или договором. Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.

В отношениях с третьими лицами управляющий ТСЖ действует от имени товарищества на основании доверенности, выдаваемой в соответствии с гл. 10 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ доверенность выдается председателем правления товарищества как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ на основании устава, т.е. без дополнительного уполномочивания. При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора. Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.

Правовой статус управляющего ТСЖ

Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.

Понятно, что управляющий - физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества МКД.

Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.

Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:

Подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);

Заключение договоров на оказание коммунальных услуг;

Заключение иных договоров от имени ТСЖ;

Наем и увольнение работников;

Осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту МКД;

Представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;

Подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;

Подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания;

Взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;

Взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.

Что касается денежных средств ТСЖ, то данное важное полномочие можно оставить за правлением и председателем ТСЖ. В случае наделения Управляющего правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ данное решение должно быть надлежащим образом оформлено в доверенности и банковской документации.

Способы взаимодействия ТСЖ и управляющего

В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом товарищества. Главный недостаток данной схемы - необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций. Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).

Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.

Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление МКД лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ - правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.

Послесловие

Следует понимать, что управляющий ТСЖ, это не технический специалист в МКД, это скорее проект-менеджер, который берет на себя административно-управленческие заботы, осуществляя профессиональный консалтинг и/или правовое сопровождение. В случае если управляющий ТСЖ имеет статус индивидуального предпринимателя, он может работать со своей командой, предоставляя иные дополнительные услуги, в том числе услуги техника смотрителя и бухгалтерское сопровождение.

Если в доме нет профессионального управляющего ТСЖ (или эти функции на себя не принял председатель ТСЖ), то функции управления негласно передаются стороннему исполнителю: управляющей компании/или компании эксплуатирующей дом. А это означает, что ТСЖ вместо того, чтобы заключать прямые договоры на услуги технического обслуживания и содержания дома, оплачивает услуги посредника, и это намного больше, чем годовая оплата управляющего ТСЖ. При этом ТСЖ теряет не только деньги, но и возможность контролировать качество и количество исполняемых услуг, исправно оплачивая эти работы посреднику. Результат таких посреднических услуг налицо: дома ветшают, оборудование приходит в негодность, а собственники недоумевают, куда уходят деньги, и почему в доме нет порядка.

Ольга ПЕРМИНОВА, эксперт, управляющий ТСЖ

На самом деле таких домов очень мало. Вина в этом есть и жильцов, которые не всегда могут поддерживать чистоту там, где живут, а также вина УК , ведь именно она должны стимулировать в проживающих желание поддерживать порядок, да и сама должна быть заинтересована в том, чтобы у дома был надлежащий вид.

Общая информация

Как вы знаете, на сегодняшний день в нашей стране существует две организационно правовые формы управления многоквартирным домом.

Первая из них – это УК , организация с четко установленной структурой, правами и обязанностями по части управления.

Но не всегда собственники помещений в многократном доме прибегают к такой форме. Намного больше привлекает вариант . На это есть ряд причин.

В первых, во главе данной организации стоят владельцы помещений , а значит, даже верхушка организации будет заинтересована в облагораживании постройки .

Во вторых, такая организационно правовая форма работает намного слаженнее, проще и подчиняется в лице собственников жилья. Конечно, в товариществе есть своя иерархия. В ней наблюдается присутствие – активных собственников, а также .

Именно председатель во многом ответственен за выполнение тех или иных действий по устройству общедомового имущества.

Но совсем недавно частым явлением в составе товарищества собственников стало присутствие управляющего тсж. Многие до сих пор не знают о его наличии, а те, кто знают, не могут понять, что это за лицо и какие важнейшие функции оно выполняет .

Если вам также неизвестны ответы на эти вопросы, предлагаем ознакомиться вам с текстом нашей статьи и почерпнуть для себя новую, а главное, полезную информацию.

Понятие

Давайте начнем с того, что такое тсж. Иначе вы рискуете запутаться в терминологии.

Итак, товарищество собственников жилья, это организация,

Данная организация, несмотря на то, что носит некоммерческий характер , осуществляет управление счетом сформированного жильцами на нужды дома, а главная обязанность данной организации – это поддержание в надлежащем состоянии и порядке. Объясним, в чем это проявляется.

К веденью товарищества относится поддержание коммуникаций в надлежащем качестве, обустройство общедомовой территории, своевременное устранение поломок и так далее.

В общем и целом, товарищество собственников жилья осуществляет управление многоквартирным домом. Решения о том, куда потратить средства, что преимущественно починить, а также на что обратить внимание решает правление товарищества.

Одобряет или же отклоняет их инициативу председатель. Также высший руководящий орган товарищества – это собрание собственников многоквартирного дома, которое собирается либо по собственной инициативе, либо по созыву председателя для решения общих вопросов.

Чем занимается?

Управляющий – это физическое лицо, которое также осуществляет деятельность по благоустройству в товариществе собственников жилья. Если вам так удобно, то может считать его наемным работником .

При этом данный сотрудник может даже обладать статусом индивидуального предпринимателя и являться приглашенным для выполнения тех или иных обязанностей. Он может осуществлять свою деятельность за вознаграждение сразу в нескольких товариществах собственников жилья.

Кроме того, важно знать, что с этим гражданином можно заключать два вида договора.

Первый – это всем известный и популярный .

Заключается между тсж и управляющим. В нем прописываются основные обязанности сторон, права, а также необходимые условия сотрудничества.

Нередко с ним могут заключать и гражданско-правовой договор , который также имеет юридическую силу.

Отличительной особенностью данного акта является тот факт, что сотрудник становится объектом, оказывающим услуги на определённых условиях определенный промежуток времени, а не постоянным работником как в случае с трудовым договором.

В чем отличие от председателя?

Многие путают должность председателя товарищества и управляющего. На деле это две абсолютно разные должности , которые даже никак не могут пересекаться.

Председатель – это глава ТСЖ, который занимается организационно правовыми вопросами, а также вопросами финансов, анализирует решения и пожелания жильцов, а также вносит свои коррективы и инициативы. Его деятельность относится к административной.

Что касается управляющего, его деятельность также связана с административным трудом , однако он скорее осуществляет контроль над деятельностью наемных работников, не вносит никаких инициатив, а осуществляет помощь в увеличении функциональности труда работников товарищества.

Кроме того, он подчиняется председателю как работник работодателю, обязуется соблюдать внутренний режим и не нарушать его без весомых на то причин.

Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ вы можете .

Зачем нужен?

Такой наемный сотрудник, как мы уже сказали, повышает эффективность производимых работ. Он выполняет одновременно роль контролера, менеджера и аналитика, решает, кого следует заменить, на чем лучше сконцентрироваться, а что может подождать.

Такой руководитель в последние годы стал незаменимой фигурой, так как, имея соответствующий опыт работы он может без труда определить основные направления действий , а также доложить о том, если какой, то из работников плохо справляется с работой или же вовсе отлынивает от нее.

Может ли ТСЖ работать без данного наемного сотрудника? Очень долгое время товарищества собственников жилья функционировали без них и это вполне всех устраивало.

Но сегодня, когда целью всех организаций является увеличение функциональности эта должность просто необходима для того, чтобы иметь максимальный контроль над происходящим и максимально эффективно использовать ресурсы.

Правда, многие собственники жилья в многоквартирных домах не понимают необходимости в подобной должности. Данные лица считают, что платят денежные средства в качестве вознаграждении совершенно не достойному их лицу.

На самом деле это не так и работу хорошего сотрудника будет видно уже спустя пару месяцев . Если же нет, то всегда можно поставить вопрос на общедомовом собрании о его увольнении и разрыве договора с таким лицом.

Как назначается?

Управляющий назначается посредством привнесения его кандидатуры на общедомовое собрание. Единолично председатель не может принять на работу такого гражданина без голосования собственников.

На собрании говорится о необходимости работы такого специалиста, характеризуются его качества. Путем голосования владельцы помещений в многоквартирных домах решают, необходим ли такой сотрудник им сегодня или же нет.

Если большинство согласно, то здесь же на собрании составляется трудовой или гражданско-правовой договор с данным лицом.

Пункты договора также тщательно обговариваются с собственниками и при наличии недопонимания, тот или иной пункт принимается путем голосования .

После этого, когда договор подписан сразу двумя сторонами, наемный руководитель считается полноправным работником товарищества и может приступать к своим обязанностям.

Правовой статус сотрудникав обязательном порядке должен быть прописан в договоре с ним.

Если сотрудник представлен как физическое лицо то он не может выступать исполнителем коммунальных услуг , тогда он приобретает организационно правовой статус контролера за выполнением коммунальные услуг. Если же он является индивидуальным предпринимателем, то здесь все намного проще.

В чем заключается работа?

Не стоит думать, что должность руководителя ТСЖ сводится к одному контролю. Получается, что если все хорошо трудятся и исправно выполняют действия по поддержанию дома в надлежащем виде, то он зря получает свою зарплату?

На самом деле нет, у управляющего есть множество других функций , которые мы постараемся вам перечислить в полном объеме:

В остальном, он помогает осуществлять работу и в основном занят административно хозяйственной деятельностью.

Вне веденья управляющего находится финансовая сфера, которая может быть доверена только собранию собственников или непосредственно председателю.

Способы взаимодействия с ТСЖ

Существуют две модели взаимодействия управляющего и товарищества собственников и каждая прижилась в той или иной мере.

Первая модель сводится к тому, что данный сотрудник осуществляет контроль, тогда когда деятельность осуществляют наемные работники на постоянной основе .

Такая схема проста для сотрудника, но не выгодна с точки зрения расхода бюджета.

Вторая модель сводится к тому, что управляющий снова осуществляет контроль, работы ведутся подрядчиком. Простота такой схемы в том, что подрядчик нанимается разово, а не на постоянной основе.

Это дает возможность сэкономить денежные средства в момент, когда нет работы и не нужно оплачивать работнику простой.

Обязанности и права

Такой наемный руководитель имеет множество прав и обязанностей.

С последними мы ознакомились в пункте выше.

Что же касается прав, то данный руководитель может рассчитывать на своевременную оплату своего труда, на отпуск, а также на соблюдение своих трудовых прав.

Никто не вправе безосновательно уволить его, только если иное не предусмотрено трудовым договором или гражданско-правовым.

Ответственность

Как и любое другое должностное лицо, данный сотрудник имеет штрафную и материальную ответственность за неисполнении каких либо действий или нарушение пунктов договора.

Законом не предусмотрена конкретная ответственность, но уставом товарищества определена возможность взыскания с сотрудника денежных средств в рамках профилактики от некорректных действий.

Если вы до сих пор не знаете, есть ли в вашем доме наемный руководитель, пора бы выяснить это факт. Вполне вероятно, что это лицо уже давно исправно выполняет свою функцию, а вы об этом даже не догадывались.

Ознакомьтесь с его деятельностью ведь только вы, зная состояние своего дома, можете судить об эффективности работы этого должностного лица.

Статья: Управляющий в ТСЖ (Пургина М.А.) ("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, n 1)

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 1
УПРАВЛЯЮЩИЙ В ТСЖ
Не все товарищества, чувствующие необходимость в профессиональном управлении, готовы отдать бразды правления домом в руки коммерческой организации. Хороший выход для них - привлечь управляющего домом. Это физическое лицо, на которого возлагаются все административные функции по организации работы товарищества. О правовом статусе управляющего и порядке его взаимодействия с ТСЖ рассказано в настоящей статье.
Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, на наш взгляд, закономерна и будет развиваться, подтверждая мысль, которую мы высказывали неоднократно, о необходимости сочетания самоуправления многоквартирным домом с профессиональным управлением.
Совершенно очевидно, что не в каждом доме можно найти собственника (напомним, что председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в многоквартирном доме, являющийся членом товарищества), имеющего достаточный объем знаний и желающего оставить полностью или частично свою основную работу (поскольку качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе для общего блага всего дома. Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.
Управляющий: кто он и зачем нужен?
Управляющий - это физическое лицо, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового. Справедливости ради следует отметить, что на рынке жилищно-коммунальных услуг на сегодняшний день индивидуальных предпринимателей совсем немного, несмотря на то что, например, в Правилах предоставления коммунальных услуг среди возможных исполнителей коммунальных услуг упоминается и индивидуальный предприниматель. В целом же можно говорить о том, что статус управляющего - ИП во многом схож со статусом управляющей организации, вопросы взаимодействия которой с ТСЖ были рассмотрены нами ранее (см. статью "Договор между ТСЖ и управляющей организацией", N 11, 2009).
Практика Нижегородской ассоциации ТСЖ показывает, что управляющими ТСЖ становятся главным образом опытные председатели правления ТСЖ и ЖСК, которых приглашают поработать во вновь создаваемые товарищества или в товарищества, оставшиеся по тем или иным причинам без председателя правления. Далее будем говорить об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.
Часто ТСЖ выбирают работу с управляющим, если в недалеком прошлом сменили способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организации на управление товариществом собственников жилья. При этом собственниками помещений движут причины, названные выше: отсутствие незанятого и грамотного в вопросах жилищно-коммунального хозяйства собственника, а также желание управлять домом самостоятельно, без любого участия управляющей организации. Кроме того, может быть и другая причина - тяжелое положение ТСЖ, когда для решения многочисленных проблем необходимо пристальное внимание к нему профессионала, так называемого антикризисного управляющего. Еще одним преимуществом выбора управляющего ТСЖ перед управляющей организацией может быть и финансовый вопрос, хотя стоит отметить, что иногда услуги управляющей организации могут оказаться дешевле. Нельзя забывать, что выбор модели управления ТСЖ всегда строго индивидуален и сотрудничество с управляющей организацией и управляющим - физическим лицом имеет свои достоинства и недостатки.
К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.
Оформление полномочий управляющего
Управляющий может быть привлечен к работе в ТСЖ на основе двух видов договоров - трудового и гражданско-правового об оказании услуг (или иного). Эти договоры существенно отличаются от договора управления, о котором говорится в ст. 162 ЖК РФ.
Трудовой договор
В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ и утверждена на общем собрании членов ТСЖ согласно пп. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Таким образом, вопрос о привлечении управляющего при заключении с ним трудового договора решает общее собрание членов ТСЖ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим должны подписать все члены правления. Как вариант - члены правления на заседании могут принять решение поручить председателю правления ТСЖ заключить трудовой договор с конкретным управляющим (в этом случае договор подписывает только председатель). Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно только по основаниям, предусмотренным в ст. 81 ТК РФ.
Гражданско-правовой договор
Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:
- принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;
- положением пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления многоквартирным домом, договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества. К этим "прочим" и следует отнести договор с управляющим ТСЖ на оказание услуг.
По поводу того, какой орган управления ТСЖ непосредственно решает вопрос о привлечении управляющего, следует отметить, что к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ ст. 145 ЖК РФ не относит, а вот к обязанностям правления ТСЖ п. 6 ст. 148 ЖК РФ относит заключение договоров на обслуживание. В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества. Таким образом, на наш взгляд, вопрос о заключении договора с управляющим на оказание услуг должно решать правление ТСЖ. Однако целесообразнее в уставе товарищества заранее это обговорить, отнеся такое полномочие к компетенции правления или общего собрания членов ТСЖ. Между тем не стоит забывать, что любой вопрос может быть решен общим собранием членов ТСЖ (п. 4 ст. 145 ЖК РФ).
Подписание договора на оказание услуг с управляющим аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.
Таким образом, для ТСЖ заключение и расторжение договора на оказание услуг несколько проще, чем заключение и расторжение трудового договора, однако кандидат на должность управляющего может поставить в качестве условия работы с ТСЖ заключение с ним именно трудового договора.
Доверенность
Говоря о наделении управляющего полномочиями, нужно упомянуть, что договор регулирует внутренние отношения между ним и ТСЖ. Для того чтобы управляющий мог представлять интересы ТСЖ в отношениях с третьими лицами, необходима доверенность (гл. 10 ГК РФ). Такая доверенность выдается председателем правления ТСЖ как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ). При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора. Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.
Правовой статус управляющего
Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.
Понятно, что управляющий - физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.
Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:
- подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);
- заключение договоров на оказание коммунальных услуг;
- заключение иных договоров от имени ТСЖ;
- наем и увольнение работников;
- осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
- представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;
- подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;
- подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания членов ТСЖ;
- взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;
- взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.
При желании управляющий также может быть наделен правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ (оформив надлежащим образом данное полномочие в доверенности и банковской документации). Между тем правление ТСЖ и председатель правления могут оставить такое важное полномочие за собой.
Модели взаимодействия ТСЖ и управляющего
В заключение рассмотрим возможные модели взаимодействия ТСЖ и управляющего ТСЖ.
В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом товарищества. Главный недостаток данной схемы - необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций. Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).
Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.
Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление многоквартирным домом лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ - правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, по нашему мнению, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.
М.А.Пургина
Юрисконсульт
НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"
Подписано в печать
18.01.2010